вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

Арендные коттеджные поселки – особенный, узкий сегмент рынка недвижимости, но весьма популярный у публики, правда, тоже далеко не простой. В докризисные времена, чтобы арендовать домик в таком поселке иногда приходилось ждать год-два, записываясь в «лист ожидания». Сегодня ситуация изменилась. Что же сейчас происходит на рынке арендных коттеджных поселков, и какие цены ждут арендаторов?

Влияние кризиса
Первые коттеджные поселки, специально строившиеся не для продажи, а только для сдачи в аренду, появились в России в конце 1990-х г.г. Они сразу завоевали признание у работающих в Москве иностранцев, которые в своих америках и европах привыкли жить за городом. Большинство домов в таких поселках снимали для своих сотрудников крупные зарубежные корпорации.

Россияне прелесть арендных поселков оценили позднее и многие захотели там поселиться, но вот поселков на всех не хватало. Девелоперам было выгоднее продавать объекты, арендных поселков строили мало, и чтобы стать жителем одного из них приходилось вставать в очередь.

Финансовый кризис многое изменил. Сократилось число работающих в России иностранных компаний, многие зарубежные фирмы в прошлом году не продлевали договоры аренды, а переселяли своих специалистов в объекты попроще и подешевле. Наконец, арендные ставки снизились: «Снижение цен с пикового уровня (сентябрь 2008 г.) до конца марта 2010 г. составило 34%», - свидетельствует Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood. По словам нашего эксперта, на оплату жилья (арендная ставка и коммунальные платежи) у арендаторов уходит менее 30% от ежемесячного дохода.

Но поселки не пустуют, в них стало больше русских арендаторов. Сегодня в  около 30 поселков, предназначенных для сдачи в аренду, все они относятся к бизнес-классу или классу премиум.

Достоинства…
Итак, каковы же преимущества арендных поселков по сравнению с «обычными»? Прежде всего, они, обычно, располагаются на западе и севере Московской области, т.е. в районах с хорошей экологией, лесными и водными массивами.

«Принципиальное значение имеет инфраструктура поселка: зоны отдыха, детские и спортивные площадки, магазины и т.п.», - говорит Мария Сперанская, координатор отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья». И в арендных поселках все это, как правило, есть.

Арендные поселки находятся под управлением соответствующих компаний, которые отвечают за чистоту, безопасность и комфорт жильцов: «Достоинство подобных комплексов – абсолютно профессиональное управление», -  утверждает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Также в арендных поселках жильцам предлагается весьма широкий спектр услуг: «Список опций, включенных в аренду, чаще всего гораздо длиннее, чем в обычных поселках и может включать в себя пользование спорт-клубом, бассейном, уборку на участке и внутри дома, бесплатный вызов мастера и пр.», - рассказывает Виктория Опольская (Blackwood).

Еще одно преимущество – однородность социальной среды. Арендные поселки –фактически клубное жилье и вряд ли любой желающий сможет снять там дом, если он не пройдет «фейс-контроль», то есть не будет соответствовать определенному «формату».

…и недостатки
Но есть и минусы: «дом в обычном организованном поселке, зачастую более высокого качества, чем в арендном - за счет внутренней отделки и дорогих ландшафтных работ, которые люди делали «для себя», - говорит Виктория Опольская.

Сравнительно малая площадь – еще один минус арендных комплексов.

А Мария Сперанская («Азбука Жилья») к недостаткам этого вида недвижимости относит дефицит предложений и высокие арендные ставки, варьирующие от 5 до 30 тыс. долларов США в месяц: «При этом на вторичном рынке, в поселках, где часть объектов находится в собственности, а часть в аренде можно найти объекты на 30-40% дешевле», - говорит эксперт. Ведь в «обычных» поселках тоже можно найти предложения снять дом, причем не только от хозяев, но и от компаний-застройщиков, которые не могут пока что продать все построенное.

Актуальные цены
Между тем после длительного снижения цены в арендных поселках начали расти: «К концу первого квартала 2010 г. средний уровень арендной платы элитных коттеджей достиг показателя 13 400 долларов США, рост с начала года составил 15%. Однако докризисного уровня ставки пока не достигли», - говорит Виктория Опольская (Blackwood).

Специалисты рынка делят запрашиваемые бюджеты в данном сегменте на четыре: до 5 тыс. долларов США, от 5 до 10 тыс., от 10 до 15 тыс., от 20 до 30-35 тыс. «Наиболее запрашиваемый бюджет составляет 5-10 тыс. долларов США в месяц», - сообщает Виктория Опольская (Blackwood). За эти деньги можно рассчитывать на дом в охраняемом поселке в пределах 30 км от МКАД на популярных направлениях площадью 300-400 кв. м с 3-4 спальнями с современным ремонтом и мебелью, расположенный на участке в 10-20 соток с ландшафтным дизайном.

Располагая же бюджетом в 10 – 15 тыс. долларов США можно получить дом также в пределах 30 км от МКАД, на популярных направлениях. Но особняк окажется более просторным, лучшего качества в поселке с более развитой инфраструктурой (в комплексе обязательно будет бассейн, а к дому может прилагаться сауна или баня).

Вообще же арендные ставки зависят от ряда факторов, среди которых:

- расположение и расстояние от Москвы (дороже всего объекты на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском шоссе в пределах 10 км от МКАД);
- характеристики дома: его площадь, количество спален, качество отделки и мебели, размер участка и его ландшафт и т.п.;
- уровень безопасности;
- инфраструктура (наличие бассейна).

В одном арендном поселке могут быть дома разной ценовой категории в зависимости от их этажности, площади, обстановки, отделки, размера участка и расположения на территории поселка. Например, чем дом ближе к бассейну или магазину, или к лесу и реке, тем дороже его арендовать.

На лето и на годы
Еще один фактор, влияющий на величину арендной платы, – срок аренды. Чаще жилье в арендных поселках сдается на длительный срок, от года и больше (иногда от трех лет), потому что «компании-собственники домов не соглашаются на сезонную аренду (хотя спрос на краткосрочную аренду есть всегда, особенно в летний период), не желая нести расходы на приведение объектов «в товарный вид» после очередных арендаторов», - свидетельствует Виктория Опольская (Blackwood).

Однако на рынке можно найти объекты, охотно сдаваемые и на короткий срок. «Например, на Дмитровском шоссе, рядом с горнолыжными курортами, есть несколько коттеджных поселков, организованных как дома отдыха. Они сдаются на выходные или на неделю», - рассказывает Наталья Кац («Усадьба»).

От срока аренды, как правило, зависит форма оплаты: «Обычно при заключении договора найма вносится плата за первый месяц проживания и депозит за имущество на случай его порчи, но если дом снимается на короткий срок, например, на летний период, клиент оплачивает сразу все месяцы проживания и также вносит депозит за имущество», - рассказывает Мария Сперанская («Азбука жилья»).

Дебютанты…
Арендных поселков, как мы поняли, немного, но их полку немного прибавляется. Среди новичков Виктория Опольская (Blackwood) выделяет весьма качественный комплекс «Подмосковная слобода»: «Это дом отдыха бизнес-класса с развитой инфраструктурой, расположенный на 25 км Новорижского шоссе. Там есть прогулочные зоны, боулинг, бар, ресторан, бассейн, горнолыжные спуски и т.п., а в аренду предлагаются отдельно стоящие деревянные дома и номера квартирного типа», - описывает эксперт. Здесь объекты сдаются на короткий срок

Есть и несколько строящихся поселков. «Например, в первом квартале 2011 года планируется сдача объекта премиум-класса на 12 км Киевского шоссе. Это будет строго охраняемый поселок в лесном массиве с развитой инфраструктурой (прогулочные зоны, спортивный клуб, ресторан, теннисный корт и т.п.)», - рассказывает Виктория Опольская.

…и  старожилы
Среди давно построенных арендных поселков эксперты выделяют такие объекты как, например, Росинка (6 км Пятницкого шоссе), Покровские Холмы (территория Москвы), Серебряный Бор (1 км Новорижского шоссе) и Княжье озеро (24 км Новорижского шоссе). «Все эти поселки выделяются развитой инфраструктурой, качественной работой управляющей компании, большим набором опций, включенных в арендную плату и высоким качеством жилья», - свидетельствует Виктория Опольская.

Росинка - поселок европейского типа с собственным озером, раскинувшийся на 54 га и рассчитанный в основном на иностранцев, поэтому там даже есть Британская Международная школа, в которой обучаются дети от 2 до 11 лет. А помимо нее богатая инфраструктура представлена общественно-спортивным центром с развлекательным комплексом с боулингом и игровыми автоматами, салоном красоты и СПА, интернет-кафе, конференц-залом, спортивными площадками, двумя теннисными кортами, бассейном, фитнесс-залом, солярием и кортами для сквоша и рокет-бола, а также ресторанами, баром, магазинами, детскими площадками и Европейским медицинским центром. В этом поселке можно снять таунхаус (есть 5 типов) за 6-10 тыс. долл. США в месяц или отдельный коттедж за 9-11 тыс. долл. США.

Еще один поселок, рассчитанный на иностранцев – это Покровские Холмы. Он располагается на территории Moсквы, на пересечения Ленинградского и Волоколамского шоссе всего в 3 км от МКАД и рядом с Англо-Американской школой. Дети, проживающие в поселке, могут обучаться в этом престижном учебном заведении. На территории же самого поселка расположены детский центр для детей от 1,5 до 5 лет, Европейский медицинский центр, магазин, зал для торжеств, парк с беседкой и зоной барбекю. В арендную плату входит оплата коммунальных услуг, спутникового телевидения и интернета,  круглосуточное техническое обслуживание домов, ежедневный вывоз мусора и снега зимой, уборка территории, стрижка газона и даже ежегодное мытье окон, а также регулярная транспортная перевозка от/до станций метро Сокол и Тушинская. А арендовать здесь можно коттеджи четырех типов с просторными комнатами, гаражом и патио площадью от 160 до 340 м кв. за 8-14 тыс. долларов США в месяц.

Княжье озеро – это не чисто арендный поселок, потому что дом здесь можно и купить. Дома, предлагаемые в аренду, построены на участках с готовым ландшафтным дизайном или в лесной зоне. На территории поселка есть собственный пруд и прогулочные зоны, а также собственная школа, детский сад, детские площадки, мини-зоопарк, торговый центр, автомойка, ресторан, салон красоты, медицинский центр, аптека, спорткомплекс с бассейном, зимний каток, отделение банка и православный храм. В настоящее время в аренду предлагаются коттеджи 16-ти типов, а их стоимость от 6 до 14 тыс. долларов США в месяц в зависимости от метража и характеристик дома.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Сегодня в Подмосковье насчитывается около 30 арендных поселков, причем экономичных нет вообще. В большинстве из них дома сдаются на продолжительный срок не менее чем на год, но есть поселки, где практикуется и краткосрочная аренда. В основном, это новые проекты, расположенные рядом с горнолыжными курортами, водоемами и лесами, куда люди приезжают отдыхать на выходные или на лето. Спрос на жилье в арендных поселках довольно высок, и если раньше там любили селиться иностранцы, то сейчас много и сограждан.

Ольга Агуреева

Источник: Metrinfo.ru


Посмотреть все новости ОСАН