вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

На нашем загородном рынке, свидетельствуют аналитики, в последние два года царствует минимализм. Во всяком случае, со стороны спроса – застройщики, может быть, и хотели бы по-прежнему продавать объекты за многие миллионы долларов, но вот покупатели хотят подешевле. Что это за невидаль – «малые дачи», где и как они строятся, за сколько продаются?

Кризис, но не только

О главной и самой очевидной причине происходящего сказано уже много раз: кризис. Доходы «целевой аудитории» загородного строительства – владельцев собственного бизнеса и хорошо оплачиваемых наемных работников – радикально сократились, серьезные трудности испытывает ипотека. Плюс неуверенность в будущем: те люди, которые и могли бы купить новую недвижимость, предпочитают не тратить деньги, сберегая их для нужд собственного бизнеса или «на черный день». В общем, все это соображения дежурные, высказанные уже десятки раз.

Изложенное выше – абсолютная правда, но, на взгляд автора, не совсем полная. Как представляется, ухудшение общеэкономической ситуации послужило лишь катализатором процессов, которые и так происходили – просто без кризиса они шли бы дольше.

Среди них:

- постоянно осложняющаяся транспортная ситуация. Все больше людей понимают, что постоянное проживание за городом и ежедневные поездки на работу – несбыточная мечта. Жить приходится в Москве, а за городом – именно дача, т.е. нечто сезонное, второстепенное. Потратить миллион долларов на главное жилье, где я постоянно живу – это нормально. А на дачку – простите великодушно…

- негативный опыт загородной жизни – собственный или знакомых. Детей, например, в сельскую школу отдавать не хочется, - приходится все равно их возить и, в основном, в Москву, плюс очень дорого стоит содержать загородный дом. Все это ведет к тому, о чем сказано абзацем выше – выбору городской квартиры в качестве основного жилья.

- конкуренция со стороны заграницы. В первую очередь, конечно, тамошних «чемпионов дешевизны» вроде Болгарии, Турции или итальянской Калабрии. Те, кому нужна именно дача (отправил на несколько месяцев детей с бабушками-дедушками, а сам наезжаю по выходным) не могут не видеть разницы в ценах. Она такова, что даже заметно более дорогая дорога (возьмем за основу расчетов 25-30 авиабилетов туда и обратно в год) окупается на десятилетия вперед…

«Главной причиной того, что покупатели хотят купить «мини», стал накопленный опыт», - подводит итог Мария Шагурина, партнер проекта «Новые дачи» - «Гагаринлэнд». «На рынке в последние два года действует рационализм: разумное соотношение цена/качество без гламурных излишеств, - отмечает Роман Рогонов, исполнительный директор ООО «Лесоград». – Могу утверждать, что и размах застройщиков стал скромнее – как с точки зрения средней площади возводимых домов, так и применяемых материалов».

За далью даль

Общеизвестно, что освоение застройщиками Подмосковья имело вид волны, катящейся от города все дальше и дальше. На самой заре рынка, когда земля повсюду была относительно дешевой (и вообще была в наличии), новые поселки строились недалеко от МКАД. Освоив эти места, строители вынуждены были идти дальше, потом еще дальше… Сложности картине добавил и тот факт, что подмосковные направления очень неравнозначны по ценности и престижности: на западе все очень дорого (там Рублевка и «Новая Рига»), тогда как юг и восток традиционно были более бедняцкими и непрестижными.

Ответ на вопрос, где стали строить «мини-дачи», предельно прост: там, где земля дешевая. Конкретика для разных направлений оказалась очень разной: на западе искомое обнаружили только в более чем 120 км от МКАД, ближе к границе со Смоленской областью. Поселок «Гагаринлэнд», к примеру, расположен в 145 км по Минскому или  Новорижскому шоссе.

Юго-западное направление в Подмосковье – вполне благополучное, но, конечно, отнюдь не такое элитное, как западное. Соответственно, места для дешевых дач здесь удалось найти значительно ближе к Москве. «Это 70-100 км, в районе Второго бетонного кольца, - говорит Александр Быков, эксперт отделения загородной недвижимости «Проспект Вернадского» корпорация «Инком-Недвижимость». – Там хорошая экология, отсутствие предприятий тяжелой и химической индустрии, большие лесные массивы». В этих местах появились «Олимпийская деревня» (Киевское шоссе, 92 км) и «Тимашово» (Калужское шоссе, 89 км).

Ярославское шоссе (хоть находится не на юго-западе, а на диаметрально противоположном ему северо-востоке) по потребительским качествам весьма похоже – тоже приличное состояние трассы, хорошая экология, сохранившиеся с советских лет дачи высокопоставленных товарищей. Как следствие, и цены здесь соизмеримы с юго-западными, и новые «мини-дачи» появились здесь на примерно том же расстоянии. Например, «Торбеевка» (82 км от МКАД»).

А вот на востоке реалии совершенно иные. На Егорьевском шоссе компанией «ТрансРегионИнвест» реализуется целый «букет» поселков («Антоновка-1 и 2», «Лукошкино», «Шмелево», «Рябинка» и другие). Все они – в зоне от 36 до 45 км от МКАД.

…Некоторые застройщики не ограничились освоением самых дальних районов Московской области, а отправились еще дальше: в сопредельные регионы. «Стали строить в ближних к Москве районах Калужской, Тульской, Владимирской и Ярославской областей, - отмечает Роман Рогонов («Лесоград»). – Более дешевая, чем в Подмосковье, земля позволяет за те же деньги приобретать большие участки».

«Мини» у каждого свое

Изучение характеристик выставленных на продажу объектов показывает, что термин «мини-дачи» разные застройщики понимают очень по-разному. Возьмем, к примеру, величину земельных участков. В «Олимпийской деревне» минимальный размер составляет всего 4 сотки (хотя есть предложения и до 35 соток). В поселках «ТрансРегионИнвеста» - от 6 соток. А вот, скажем, в «Тимашово» или «Торбеево» участки начинаются от 12-13 соток, что, конечно, вряд ли можно считать совсем уже миниатюрным. В «Новых дачах», по словам Марии Шагуриной, средний размер земельного надела – 12-15 соток, самые маленькие – от 8 соток.

То же и с величиной домов. Минимальные удалось обнаружить все в той же «Олимпийской деревне» - от 43 кв. м. Но большинство застройщиков продолжают ориентироваться на размеры в 120-150 кв. м – такие объекты, конечно, нельзя сделать очень дешевыми.

Больше единодушия в вопросах, связанных с технологиями строительства. «Мини-дачи чаще всего строят из «кругляка» (оцилиндрованное бревно – прим. ред.), также используются каркасные технологии», - говорит Мария Шагурина («Новые дачи»). «С началом кризиса практически упал спрос на небольшие рубленые дома, стоимость которых в силу применения ручного труда является достаточно высокой, - отмечает Роман Рогонов («Лесоград»). – Значительная часть клиентов пересматривает бюджет строительства и отказывается от домов из клееного бруса в пользу профилированного бруса естественной влажности. Вернулся спрос на оцилиндрованное бревно в силу удешевления этого материала по сравнению с докризисными ценами».

Также довольно определенно наши консультанты высказались по поводу необходимого для поселка «мини-дач» набора инфраструктуры. Во-первых, необходимо электричество – без него сегодня никуда. И покупатели уже поняли, что потуги сэкономить тут (т.е. приобрести участок без электроснабжения и потом пытаться подвести электричество самостоятельно) приводят лишь к дополнительным тратам. Газ – по-разному: многие дачники в погоне за экономией готовы обойтись без него. Вода и канализация – это, как правило, все организуют самостоятельно. Без чего обойтись совершенно невозможно – это охрана. Нужна в поселке и торговля, но с ней, как правило, проблем не возникает – сразу появляются желающие открыть ларек или регулярно привозить автолавку, причем не только не берут за это деньги, но и сами готовы приплачивать правлению, лишь бы пускали на территорию. А вот что касается более солидного инфраструктурного набора, то он уместен только в самых дорогих из описываемых нами проектов. «В поселке «Тимашово» имеется стандартный набор: автостоянка, магазин, кафе, детские и спортивные площадки, - говорит Александр Быков («Инком-Недвижимость»). – Также на территории поселка имеется крытый полноразмерный бассейн круглогодичной эксплуатации».

Цены и перспективы

Самый экономный вариант – это, конечно, участки без подряда: при их покупке вполне можно уложиться в 1 млн. руб. Например, в некоторых поселках «ТрансРегионИнвеста» участки продаются по цене от 85 тыс. руб. (включая коммуникации) – правда, участки там от 12 соток, так что на выходе получается все тот же миллион. В других объектах продается отдельно земля (37-60 тыс. руб. за сотку), а коммуникации оплачиваются отдельно: 250 тыс. (только электричество) или 500 тыс. руб. (электричество и газ). Что до поселков с более крупными участками и подрядом на строительство, то в большинстве из них следует ориентироваться на стоимость домовладения в 3-4 млн. руб. Что заставляет задуматься: а такое уж ли это «мини», если цена соизмерима с типовой однокомнатной квартирой в Москве?

…Загородный рынок, уверяют эксперты, вышел из спячки. Интерес появляется, но покупатели изо всех сил стараются сэкономить. Ажиотажный спрос, желание поразить друзей и соседей циклопическими размерами своего дома, полнейшее пренебрежение тем, сколько недвижимость будет стоить в эксплуатации – все это осталось далеко позади, в 90-х и первой половине «нулевых». Сегодня покупатели очень внимательно относятся к своим деньгам – а это значит, что мода на «мини» у нас надолго.

Источник: Metrinfo.ru


Посмотреть все новости ОСАН