вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

Поселки с участками без строительного подряда, вернее сказать, экономические и житейские перспективы людей, купивших в них землю, – тема крайне живая и очень обсуждаемая. Будущего этого сегмента рынка на самом деле не знает пока никто. Поэтому мы попробовали заглянуть вместо будущего в предысторию вопроса – так бывает проще разобраться в том, что же именно происходит в настоящее время.

Взгляд в прошлое

В докризисные времена поселков, где продавались участки без подряда, было немного и они очень ценились потенциальными покупателями загородных объектов. Резонов было несколько, но все они сводились к строительству.

Готовые дома на участках, самый дорогой товар, во многих случаях обладали одним и тем же минусом, а именно недостаточно высоким качеством строительства. Рассказывали, что бывало даже, когда люди, купив хороший участок в поселке с готовым домом, творение строителей сносили до основания и начинали не торопясь создавать дом на свой вкус.

Примерно аналогичным образом дело обстояло в поселках, коих раньше было большинство, где продавались участки со строительным подрядом. Разница заключалась лишь в том, что дом дурного качества по выбранной заказчиком картинке проекта появлялся у него на глазах. При этом и с самими проектами дело оказывалось печальным. Они очень часто (в кругу риэлтеров существует мнение, что специально) отличались крайней бестолковостью и нуждались в доработке. Однако попытки заказчика немного скорректировать проект, чтобы сделать будущий дом более удобным и логичным по устройству, приводили тут же к значительному увеличению сметы. Запросто, например, к двукратному – у строителей с подобной математикой всегда было в порядке.

В этих условиях земля без подряда в регулярном эксплуатируемом поселке была очень хорошим приобретением. Был, конечно, некий элемент неопределенности – девелоперы боялись, что покупатели могут отшатнуться от предложений без подряда из-за возможности оказаться в хаотичной застройке с сочетанием несочетаемого. Именно поэтому обычно поселки без подряда были более привлекательны для девелоперов, работающих в верхнем ценовой сегменте – покупатели здесь оказываются примерно одного социального уровня и заниматься экстравагантными архитектурными глупостями не станут. А если дело происходит в лесу, как например, в поселке «Лесной ручей-4», то и облик дома соседа не очень интересен – его все равно не видно. Но даже если кругом поле, как в «Антоновке» или «Новоильинском», сама цена земли как бы обязывает и дом иметь приличный. Самым крайним охранительным подходом было одобрение проекта управляющей компанией – стройте, что душе угодно, но облик согласуйте. Так было, к примеру, в поныне имеющемся на рынке поселке «Соловьи».

По мере географического развития загородного рынка и увеличения числа проектов в формате дальних дач стали появляться поселки без подряда и на краях Московской области, то есть даже не за кольцом А-107, которое считалось до сих пор естественной границей дорогой коттеджной цивилизации, а за кольцом А-108, частично выходящим за пределы Подмосковья.

В варианте дальних дач из-за принципиально иной, чем вблизи Москвы маркетинговой ситуации участки без подряда особо поначалу не прижились. При демократичных ценах торговать землей помимо подряда считалось как-то… расточительно что ли. Тем не менее еще до кризиса ряду девелоперов пришла в голову простая модель – вынимать деньги не сразу, а поэтапно. Сначала за землю, потом за трубы, потом за охрану и пр. А если покупатель пожелает, ему и дом построить можно по готовому проекту. И тут, как говорится, началось.

2008 год – начало нового пути

Появление участков без подряда картину рынка загородной недвижимости изменило, и весьма заметно. Земля в сотне километров от города стала предметом массового спроса – наравне с иномарками среднего класса.

Дело в том, что исторически за относительно небольшие деньги можно было купить дачу в советском дачном поселке или садовом товариществе. Большинству людей такая недвижимость хорошо знакома: советского времени домики, грядки на участке, поломанный велик у крылечка, видавшая виды машина у ворот. Жизнь на такой даче налаживается заново в каждый весенний сезонный приезд, а на зимний период все ценное лучше вывозить – могут ограбить. Ибо охрана ограничивается престарелым сторожем в будке у въезда. Можно для красочности добавить: соседи добрые, но говорят в основном о том, каким дерьмом в этом сезоне можно удобрять грядки. Ну, еще о Чубайсе, сериалах и о том, что раньше было все «не та-а-к».

На этом фоне появившееся предложение земли во вновь создаваемых дачных поселках, где будут и коммуникации, и социальная инфраструктура, и вообще все, как в нормальных коттеджных поселках, имело грандиозный успех. Потому что стоила сказка о лучшем будущем от 350-400 тысяч рублей. И к тому же земля со временем ощутимо подрастала в цене, что притягивало не только накопивших на участок и рассчитывающих потом накопить на дом, но и спекулянтов, которые планировали операцию «осенью взял за 400, к маю сброшу за 700».

Стоит оговорить здесь очень важный нюанс, который сейчас не обсуждает только ленивый, - коммуникации. Во всех недорогих поселках без подряда первой, докризисной генерации покупатель изначально знал, что за это придется платить отдельные деньги. И если он сейчас берет землю с четырьмя колышками, то лучшее, на что он может рассчитывать от девелопера, – хоть как-то расчищенная, пусть и стихийная подъездная дорога. Охраны тоже за чужие средства можно не ждать – да и не нуждаются в охране четыре палочки в чистом поле.

Что же до инженерных сетей, то их цена заявлялась обычно как равная вложениям в землю, а если в поселке планировался газ, а речь шла территориально еще о Московской области, было понятно, что цена коммуникаций превысит сумму сделки собственно с землей. Вне Московской области с ее дорогим подключением газа все было чуть проще. Так, в поселке «Сокол» близ Струнино (Владимирская область) летом 2008 года при цене участков в 400 тысяч за 10 соток стоимость коммуникаций, забора и асфальтовой дороги до этого забора оценивали в 350-450 тысяч рублей. Иначе говоря, кота «в мешке без подряда» не продавалось.

Другое дело, что сами девелоперы, инициирующие проекты, не всегда даже профессионалы загородной недвижимости в ее инженерной части, могли не очень четко понимать, откуда они возьмут коммуникации. Был, например, один интересный поселок в ближней части Ярославский области («Петровские усадьбы» в районе Переславля), где участки по гектару продавались всего по 360 тысяч рублей (или 420 – на краю, в соседстве с лесом), но все, что владелец мог сказать о коммуникациях, так это то, что по краю проходит линия ЛЭП. То, что строительство понижающей подстанции обойдется в десятки миллионов долларов, он просто не знал.

Однако даже при таких казусах земель без подряда рынок развивался очень динамично. И тут случилось одно неприятное событие – осень 2008 года. Россияне поняли, что мировые катаклизмы докатились и до их мирной жизни.

Год никчемной недвижимости

Когда слово «кризис» вошло в речевой обиход, выяснилось, что недвижимость покупать никто не хочет. Разговор о сделке с загородным объектом можно вести только в случае, если предлагаются совсем уж выгодные условия. В некоторых случаях они и предлагались – и именно подобным товаром стали участки без подряда. Владельцы крупных активов стали постепенно распродавать часть своих земель в розницу. Иногда даже только с обещанием нарезать землю на участки – потом. Более того, на рынке появились участки в формате, пригодном под поселок с участками без подряда. Такие земли предлагались часто с большим дисконтом, потому что продавцы хотели иметь в кризис запас денег, а все-таки не излишний клок земли. Стоит заметить: это были единственные крупные наделы, которые находили покупателя в первые месяцы звучания слова «кризис».

Потом эти же участки, но уже в нарезке, оформленные обычно на физических лиц, появлялись на рынке как предложение для конечного покупателя.

И здесь сработал какой-то парадоксальный и до конца не объяснимый механизм. Если, к примеру, покупатели дорогой недвижимости, предпочитали на время кризиса иметь не метры, а деньги, то покупатели участков без подряда, закошмаренные, как у нас говорят, кризисом, стали скупать земли, думая, что настают если не последние дни мировой цивилизации, то по крайней мере времена, когда это добро действительно стоит копейки. И надо вложить средства – а то вдруг начнется инфляция, как при Гайдаре.

Страх в очередной раз на волне экономических катаклизмов лишиться сбережений, привел покупателя на рынок земли без подряда. Это люди с деньгами, которых на квартиру если бы и хватило, то вне столичного региона, а скажем где-нибудь в Ивановской области, да и то с частичными удобствами (есть в провинции такое понятие).

Массовый покупатель, который на волне кризиса раскупал «пока выгодно», о таких простых вещах, как коммуникации особо не задумывался. И не исключено, что именно этим множество авторов поселков без подряда и воспользовались. Но беда в другом. Те, кто покупал землю, понимая, что платить придется за все сверху цены земли, оказались в патовой ситуации. Как и девелоперы, но тем ситуация особенно жить не мешает. И это – основанная часть рынка. Безусловно, аферистов хватает всюду, в том числе и в сфере дачных поселков, но к счастью не ими одними земля без подряда полнится.

Дело в том, что сама концепция поселка без подряда с дешевой землей подразумевает, что владельцы участков оплачивать сети, дороги и прочие радости жизни, увеличивающие цену земли, будут в складчину. И именно здесь выяснилась порочность данной модели развития недвижимости.

Вообще, когда с нескольких десятков людей надо собрать деньги, будь то по случаю подготовки к празднику или в целях закупки щебня для дороги, сделать это в срок и в должном объеме бывает всегда не просто. А в кризис это вообще выглядит фантастикой. У любого купившего участок всегда есть убедительная причина – времена тяжелые, с деньгами плохо. И любой опять же так и скажет – даже если деньги есть. Потому что если остальные манкируют сбором средств, то сетей и дорог все равно не появится, а деньги уже будут отданы. Получается замкнутый круг – покупатели земли делают вид, что собираются сброситься на сети, а девелопер делает вид, что ведет какие-то работы на свои средства – например, прокладывает центральную дорогу поселка, но всего по несколько метров в месяц.

При этом поселки более молодые, а на протяжении 2009 года их вышло на рынок полторы сотни, испытывали проблему, дополнительную к той, что была у поселков с распроданной землей. Там продажи оказались лишь частичными, и поэтому даже не могло идти речи о сборе денег на сети, просто из-за отсутствия кворума (ибо в такой ситуации цена вопроса становится уже неразумной).

Тяжкое наследство или взгляд в будущее

Примерно с таким грузом проблем встретили поселки с участками без подряда весну 2010 года. Спекулянты, сделавшие приобретения до кризиса, зачастую готовы продать свою землю, не пытаясь даже выручить назад вложенные деньги в полном объеме.

Покупатели новой волны, обладающие еще не растраченным запасом «оптимизма без строительного подряда», может, и купили бы, не у девелопера, так у вторичного продавца. Но они читали/слышали/смотрели по телевизору, что дело это рискованное, потому что можно остаться без сетей. И вообще не торопятся. Ажиотаж остался только на рынке новостроек, да и то ощущается он только на выставках по недвижимости в окрестности стендов компаний, от энтузиазма менеджеров которых можно запитать небольшой дачный поселок.

А в среде профессионалов рынка идет тихая конкурентная борьба, в ходе которой одни участники рынка желают как-то выделиться из толпы других, прикрываясь самыми благовидными помыслами. Например, путем собственного пиара через разговоры о том, как все ужасно – есть перспективный риск обманутых дачников, дольщики у нас бесквартирные есть, скоро еще будут обездоленные землевладельцы.

Поскольку активность на рынке земель без подряда приближается к нулевой отметке, есть вероятность, что все участники истории – и девелоперы, и владельцы малых наделов, и даже те, кто купил бы, но пока думает – будут держать естественным образом приключившийся таймаут. На самом деле, у автора этих строк есть четкая уверенность, что рецепта «как быть дальше» пока никто не придумал. А если и придумал, то пока молчит. Что ж, подождем, жизнь расставит все на свои места.

Источник: Новости недвижимости, OSAN.RU


Посмотреть все новости ОСАН

*При размещении активная ссылка и указание автора обязательны