вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

Cитуация, сложившаяся на сегодняшний день на рынке загородной недвижимости под Москвой и Санкт-Петербургом, как и все в мире, имеет две стороны медали: с одной стороны – повышенный спрос, с другой – расширенное предложение. Однако, для полноты и точности данной характеристики необходимо только добавить, что чаще всего спрос и предложение находятся в разных ценовых категориях.
 
Говоря о рынке недвижимости ближнего Подмосковья следует отметить, что в последнее время заметно повышение динамики рынка, а все благодаря повышению интереса со стороны столичных покупателей, которых привлекают низкие цены и лучшая экологи по сравнению с Москвой.
 
По прогнозам застройщиков, с учетом роста требований к качеству недвижимости, будут расти как спрос, так цены. Это при том, что наиболее популярным для покупателей является недвижимость эконом-класса. Такая динамика относится и к городскому жилью, в частности - к новостройкам и на вторичном рынке, а также к коттеджным поселкам. Серьезный разрыв между спросом и предложением объясняется следующим фактором: если на рынке жилья девелоперы готовы предлагать недвижимость такого уровня, которого запрашивает клиент, то в загородном секторе существенно выгоднее строить коттеджные поселки бизнес-класса.
 
По информации, которой поделился Юрий Синяев, являющийся директором по маркетингу Группы компаний «Конти», именно такие поселки на сегодняшний день занимают 68 процентов от общего объема загородного сектора в Подмосковье, когда коттеджные поселки эконом-класса занимают 17 процентов, а элитное жилье лишь 15 процентов. Наиболее востребованными являются коттеджи, отличающиеся недорогой стоимостью, в этом случае спрос на эконом-класс составляет более 50 процентов. Но при этом предложение не превышает и 20 процентов, и, как следствие, образуется дефицит.
 
Девелоперам удовлетворить все запросы рынка пока не удается. Как считает Синяев, причиной дискорпорации является то, что строить в Подмосковье жилье эконом-класса (дешевле 400 тысяч долларов США) на дорогой земле нерентабельно. С учетом, что земля, являющаяся пригодной для строительства и находящаяся от МКАД в радиусе 50 км, стоит от 5 тысяч долларов за сотку, участок, занимающий площадь от 10 до 15 соток будет оцениваться в основном в 75 тысяч долларов. Если к этому прибавить стоимость коммуникаций, которая составит примерно 25 тысяч долларов, то, в конечном счете, строительство со всеми объектами инфраструктуры обойдется где-то в 300 тысяч долларов. Это притом, что будут использоваться недорогие материалы и технологии, а при таком подходе выгоднее построить поселок в 300-500 домов где-нибудь в дальнем Подмосковье.
 
Что касается дорогого жилья бизнес и элит-класса, где первоочередной является концепция проектов, то здесь покупателям активно рекламируется новое частное жилье в ближнем Подмосковье.
 
По словам начальника управления по работе с клиентами ОАО "ОПИН" Сергея Нагорного, в последние годы повышаются требования покупателей к местоположению поселка, экологической обстановке, наличию дорог и инфраструктуры и даже архитектурному стилю. Поэтому на сегодняшний день, чтобы поднять престиж загородной недвижимости, очень важно планировать строительство с учетом всех факторов.
 
Еще один существенный штрих - это привлекательность жилья как объекта вложения денежных средств. По мнению Юрия Синяева, в текущем году предвидится новый скачок цен на недвижимость, и этот рост цен буде выше, чем в 2007-м году. Цены на загородное жилье могут вырасти от 25 до 40 процентов.
 
По прогнозам специалистов IntermarkSavills в течение последующих двух лет ожидается рост стоимости на загородное жилье, и этот рост может достигнуть 25процентов годовых. Что относительно квартир, то здесь, как отметил коммерческий директор ОАО "Межрегиональная девелоперская компания" Алексей Остробородов тоже произошел скачок, только в сторону увеличения спроса, а цены выросли на 5—10 процентов прошлой осенью. С 2007 года выигрышными по цене в сравнении с московскими квартирами (на 35—45 тысяч рублей за квадратный метр) остаются новостройки в ближайшем Подмосковье.
 
Вторичный рынок жилья также предлагает более дешевые подмосковные квартиры по сравнению со столичными. Спросом пользуются новостройки в Химках, причем около 40 процентов новых квартир здесь приобретают москвичи, примерно 30 процентов - жители самих Химок, а 11 процентов жилплощади раскупается жителями Подмосковья и Московской области, 15 процентов — приезжими из других областей страны. Интерес покупателей распространяется на все виды жилья от эконом- до бизнес-класса. Но, все-таки, первый вид более предпочтительный. При этом заметна тенденция смещения интереса покупателей в сторону качества недвижимости на новых ценовых условиях. Выражается это в более требовательном выборе месторасположения, планировки, качества строительства, транспортных коммуникаций и развитости инфраструктуры. Юрий Синяев отметил, что рост рынка городского жилья ожидается порядка 10—12 процентов, что, в свою очередь, из условий 10—12 процентов инфляции приведет к повышению цен на жилье на 25 процентов.
 
Что касается рынка загородного жилья Санкт-Петербурга и его окрестностей, здесь на протяжении всего года можно заметить возрастание активности девелоперов. Также основной тенденцией здесь стало насыщение рынка загородного жилья элит-класса, и, кроме того, активное освоение ниши для эконом-класса.
 
На сегодняшний день, учитывая все заявленные проекты, насчитывается 253 комплекса. Из них уже строятся 139 коттеджных поселков и проектируются — 35. По данным, полученным от департамента консалтинга и оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), в 2007 году было введено около 2340 домовладений — 42 коттеджных поселка и малоэтажных комплекса. В 2008 году в планах ввести 74 объекта, то есть ориентировочно 4150 домовладений.
 
80 процентов всего предложения сегодня занимают коттеджные поселки. Они популярнее малоэтажных комплексов. Однако, следует учитывать, что в составе многих коттеджных поселков есть и малоэтажный комплекс, например, многоквартирные дома и таунхаусы. В общей структуре предложения совокупность северных районов превалирует над южными, но постоянное возрастание предложения осуществляется за счет поэтапного освоения новых территорий в направлениях, которые не отличаются большой популярностью, - южном и восточном, а также за счет расширения зоны охвата по мере удаленности от города или кольцевой дороги.
 
Виктор Щелоков, являющийся председателем совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей, проинформировал о традиционном распределении предпочтений покупателей по всем направлениям: «30% — Курортный и Выборгский районы, 25% — Всеволожский, 20% — Петродворцовый и Ломоносовский, 20% — Гатчинский. Оценивая покупательский спрос в ценовых нишах, можно выделить такую закономерность: основной спрос — более 40% — сконцентрирован в нише недорогих всесезонных домов. Еще 30% покупательских предпочтений приходится на садовые дома (дачи) и около 20% — на участки под строительство. Максимальное количество сделок с землей по-прежнему фиксируется на северном и северо-восточном направлениях: Всеволожский, Выборгский, Приозерский районы. Однако спрос растет и на "ближнем юге" — Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Тосненский районы».
 
По полученным из компании «Проект Консалт» данным, ориентировочно 85 процентов всех коттеджей имеют стоимость менее 2,5 тысячи долларов за квадратный метр, что на первый взгляд заметно меньше городской стоимости. Но, если рассматривать распределение по средней цене за домовладение, то можно увидеть, что малоэтажное жилье, несмотря на появление крупных проектов, основанных на дешевой строительной технологии, пока еще далеко не доступно. Обычная трехкомнатная квартира на вторичном рынке недвижимости северной столицы можно приобрести по стоимости от 180 до 200 тысяч долларов. Примерно столько же стоят самые дешевые коттеджи и таунхаусы. Однако, если исключить из анализа «демократичное» жилье в «Новой Ижоре», то 87 процентов таунхаусов и 88 процентов коттеджей будут стоить более 250 тысяч долларов.
 
Как считает большинство экспертов, ценообразование, осуществляющееся на рынке коттеджных поселков, справедливо назвать стихийным. Как и в любой сфере недвижимости, главным фактором, влияющим на цену, является местоположение. Этот критерий очень часто становится определяющим в выборе того или иного класса коттеджного поселка. Таким образом, популярность Курортного района для покупателей позволяет застройщику построить поселок высшего класса. А в то же время активно развивается и загородная недвижимость эконом-класса.
 
Наталья Хмельницкая, являющаяся директор департамента крупных земельных участков АРИН, отметила об увеличении вдвое доли эконом-класса в общем объеме предложения за прошлый год. Также, по ее словам, было сделано заявление о намерении некоторых компаний, которые ранее занимались другими сегментами недвижимости, осваивать также и рынок эконом-класса. Как считает Хмельницкая, строительство дешевых домов и таунхаусов в пригородах Санкт-Петербурга в ближайшем будущем удовлетворит спрос на качественную частную недвижимость эконом-класса.
 
Сегодня универсальный термин «сегментация» можно услышать и из уст аналитиков загородного рынка жилья, что иллюстрирует приход новой тенденции. Теперь о ценообразовании не говорят в целом. Сегодня рынок загородных объектов дробится на небольшие «сегменты». У каждого «сегмента» своя жизнь – свои взлеты, падения и колебания спроса, носящие сезонный характер.
 
На таком фоне рынок земельных участков, приятно удивляя своих владельцев, подтверждает выгодность вложений средств в землю. По полученным от риэлторских компаний, активно трудящихся на этом рынке, данным, за прошлый год подорожание одной сотки земли составило от 10 до 30 процентов. Однако, как отмечают некоторые наблюдатели, в ситуациях, когда произведены работы, повышающие ликвидность земель (новые дороги, водопровод, линии электропередачи), заметен двух- и даже трехкратный рост цен.
 
При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.

Источник: Горячая линия недвижимости


Посмотреть все новости ОСАН