вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

На дворе весна. Рынок загородного жилья традиционно пестрит разнообразием предложений. Объекты выставляются с дисконтом в 40-50% . При этом начавшиеся в прошлом году подвижки по продажам пока не смогли повернуть нисходящий тренд вспять.

По словам члена Совета Гильдии риэлторов Москвы, генерального директора агентства «АВРОРА Недвижимость», Романа Вихлянцева, на сегодняшний день активизация спроса, в первую очередь, коснулась малобюджетных вариантов, либо вариантов с большим дисконтом. Например, земельный участок в 6 соток с небольшим дачным домиком в пределах садового товарищества, располагающегося в 70 км от МКАДа, можно приобрести от 180 000 долларов. «Сейчас очень важной стала цена. Люди, которые в период кризиса каким-то образом сохранили деньги, с удовольствием вкладываются в недорогие объекты. Особенно там, где наблюдается дисконт с докризисной ценой», - говорит Роман Вихлянцев.

С ним соглашается член Экспертного совета Гильдии риэлторов, руководитель Департамента городской недвижимости компании «КРЕДИТ МАКС», Кирилл Политов: «В отличие от предыдущих лет, когда предложение пополнялось преимущественно за счет поселков элитного и бизнес-класса, в этом году все тверже укрепляются позиции предложений эконом-класса. Большая часть сделок приходится на объекты, которые находятся в пределах 30-40 км от МКАДа, остальные - на сегмент «дальних дач» и земельных участков, расположенных на границах Московской области».

Так, по данным Президента Гильдии риэлторов Москвы, генерального директора агентства недвижимости «Простор», Сергея Саяпина, в результате кризиса понимание сегмента «эконом-класса» вернулось на отметку 120 000-150 000 долларов за объект. Например, сегодня дом 150-200 м2 без отделки на расстоянии 100 км от МКАДа реально продать за 120 000 - 130 000 долларов. Хотя до кризиса такой объект, как правило, в организованных удаленных поселках, с коммуникациями стоил 200 000 долларов.

Однако на базе того, что дешевый сегмент стартанул быстрее дорого, эксперты отмечают - на рынке появились полукриминальные истории. Например, говорит Роман Вихлянцев, в конце прошлого года в лифтах многоквартирных домов и на общественных остановках было расклеено объявление на яркой зеленой бумаге, предлагающее купить участок по Новорязанскому направлению за 220 000 рублей. Оказалось, некая строительная компания действительно построила большой дачный поселок по указанному направлению, но на землях сельхозназначения. А в договорах на покупку было четко прописано, что покупатели самостоятельно оформляют участки в собственность. Естественно, согласно законодательству РФ, этого сделать они не смогли.

В отличие от «эконома» дорогой сегмент восстанавливается слабее. Сергей Саяпин считает, что произошедшее в 2009 году снижение стоимости домов в элитных поселках на 20-50% является нехарактерным для этого сегмента рынка: «Элитные особняки всегда оставались в роли «ценового якоря», если и снижаясь в цене - то не сильно. Сейчас по некоторым предложениям в окрестностях Новорижского шоссе мы видим реальное снижение на 40-50% от докризисного уровня, при этом многие из таких «дисконтных» объектов все еще остаются непроданными. Таким образом, налицо, что в результате последнего кризиса, премиальный сегмент подвергся спаду не меньшему, чем эконом-класс».

По структуре направлений, говорит Роман Вихлянцев, спрос распределился исходя из дешевого и дорого сегментов. Первый занял позиции на Юге (Симферопольское шоссе) и на Востоке (Горьковское шоссе, Щелковское шоссе). По второму - традиционными остаются направления Запад, Юго-запад и Север (Дмитровское шоссе, Новорижское шоссе, Киевское шоссе, Калужское шоссе).

Однако Президент Гильдии Сергей Саяпин отмечает, что сегодня популярны не направления, а отдельные объекты, имеющие привлекательную стоимость относительно конкурентных предложений: «Загородный объект, выставленный по привлекательной цене, может быть продан в течение 2-3 недель вне зависимости от его направления. А его переоценка хотя бы на 10% - может привести к безрезультатной экспозиции на протяжении полутора лет». Хотя, по его словам, из-за ухудшения транспортной ситуации в Москве, жители столицы все чаще стремятся выбрать себе загородный объект именно по своему направлению. Поэтому количественный спрос на Рязанское направление ничуть не меньше, чем на Новорижское. Например, популярность Ярославского направления резко возросла из-за реконструкции московской части Ярославского шоссе и развязки в город Королев. Многие потенциальные покупатели оценили, что теперь добраться с «Ярославки» в центр Москвы можно практически без светофоров. Так, одна из самых проблемных ранее трасс стала одной из наиболее доступных.

Относительно клиентских предпочтений и хитростей продавцов загородной недвижимости также наметилось несколько тенденций. По словам Сергея Саяпина, чаще стали встречаться покупатели, предлагающие собственнику расчет в рассрочку, что вызвано снижением доступности банковских кредитов на рынке загородной недвижимости. Люди, просто, пытаются договориться о рассрочке платежа, не привлекая заемных средств.

Выросло также количество объектов продаваемых «из-под залога». Многие, кто брали кредиты в банках под залог своей загородной недвижимости, не смогли расплатиться по кредитам и теперь стремятся самостоятельно продать заложенные объекты, пока банк не начал судебные разбирательства и взыскания.

«Значительное влияние на сделки оказала ситуация с «Речником». Наконец-то, люди задумались, что важно не только то, что у продавца есть документы на объект загородной недвижимости, но и о том, что важно, как эти документы были получены. В нашей компании все чаще и чаще покупатели заказывают подробную юридическую экспертизу объекта, и уже неоднократно были отказы от сделок, если мы выявляли серьезные юридические пороки при оформлении объекта в собственность», - рассказывает Президент Гильдии.

А вот продавцы, по словам Романа Вихлянцева, для продажи своих объектов «пускаются во все тяжкие». Если раньше их приходилось уговариваться повесить рекламную растяжку на забор или объявление на окно, то сейчас собственники делают все, чтобы дом «сверкал от рекламы», а при въезде в поселок обязательно висела растяжка.

Что касается прогнозов, эксперты Гильдии не ожидают активного роста цен на типовые объекты загородной недвижимости. Это связано с тем, что многие строительные проекты оказались «заморожены» в самом начале кризиса, и только летом будут вновь поступать в продажу по мере роста финансовой активности на рынке. Такие поселки дополнительно увеличат существующее предложение.

«Особняком, как всегда, стоят объекты дефицитные, расположенные на «большой воде» или непосредственно в лесном массиве. Таких вариантов даже в кризис больше не стало. И хотя средние цены на них были снижены из-за общего падения спроса, именно такие объекты сохраняют в себе большой потенциал увеличения стоимости и станут «первыми ласточками» роста цен на рынке», - считает Сергей Саяпин.

Источник: Рокфеллер


Посмотреть все новости ОСАН