вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный – самые удаленные от центра Москвы районы, причем не только Восточного округа, в состав которого они входят, но и столицы в целом, так как расположены за МКАД. Это сравнительно молодые районы, активно застраиваемые в середине прошлого века и отличающиеся, прежде всего, не очень хорошей транспортной доступностью. За последние годы реконструировался только один из них – Косино-Ухтомский, в результате чего даже появился новый микрорайон – Кожухово. Но в ближайшем будущем планируется грандиозная перестройка Восточного.

Инфраструктура: от изобилия до скромности
По инфраструктуре Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный весьма отличаются друг от друга. Самый выдающийся в этом плане – давно обжитой Косино-Ухтомский район, в составе которого выделяются микрорайоны Старое Косино, Ухтомский и молодое Кожухово. В каждом из них есть все, что нужно для комфортной жизни: «Здесь возведены детские сады и школы, поликлиники и физкультурно-оздоровительные комплексы, магазины, расположенные на первых этажах домов, службы быта, отделения банков, аптеки и пр.», - свидетельствует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». Для 41,3 тыс. жителей работают 10 школ, 18 детских садов, ПТУ, детская музыкальная и детско-юношеская спортивная школа, 3 физкультурных комплекса (один из них с бассейном), ледовый дворец, 4 библиотеки, центр «Триумф» с разнообразными кружками и секциями, досуговым молодежным и семейным клубом. Особо хорошо инфраструктура развита в Кожухово: «Несмотря на то, что его заселение началось не так давно, этот микрорайон отличается достаточным количеством детских садов, школ, развлекательных и торговых центров, спортивных площадок и стадионов, магазинов, многоуровневых гаражей и открытых парковок и т.п. Также в Кожухово функционирует поликлиника, бассейн, спортивный комплекс, фитнес-центр – все, что необходимо современному человеку для комфортного проживания», - говорит Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Также хорошо обстоят дела с инфраструктурой в Новокосино, где проживают более 76 тыс. жителей. «Сегодня современные комфортабельные новостройки района образуют тщательно спланированные благоустроенные жилые кварталы, оснащенные всеми необходимыми объектами социальной инфраструктуры», - разъясняет Мария Большакова, ведущий аналитик агентства недвижимости «Азбука Жилья». «В районе работают 10 общеобразовательных школ, колледж музыкально-театрального искусства им. Галины Вишневской, 17 детских дошкольных учреждений, музыкальная школа, 4 поликлиники, - рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», - также Новокосино отличается изобилием магазинов и торговых центров, есть здесь и два кинотеатра». А для любителей спорта - два спортивных комплекса, две детско-юношеские спортивные школы и ледовый дворец «Новокосинский». К десятилетию района был построен фонтан – одно из любимых мест отдыха новокосинцев, а к 850-летию Москвы - стадион на 500 мест и бульвар с детскими площадками на улице Городецкой.

А вот в Восточном, где проживает около 12 тыс. человек, с инфраструктурой дела обстоят скромнее. Здесь работают три школы, больница со стационаром и амбулаторией, 4 детских сада; 7 продовольственных и один промтоварный магазин, аптека. «Но есть, правда, две музыкальные школы, стадион и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном», - сообщает Светлана Бирина.

Прекрасная экология и транспортные проблемы
С экологией нет серьезных проблем ни у одного из рассматриваемых районов, находятся они на окраине Москвы, в окружении лесов и полей. «Например, микрорайон Кожухово с двух сторон окружают естественные посадки Салтыковского леса», - говорит Екатерина Мошечкина («Азбука жилья»). В скором будущем на территории районов Косино-Ухтомский и Новокосино планируется создание особо охраняемой природной территории - природно-исторического парка «Косинский» площадью примерно 335 га. Район Косино-Ухтомский гордился и гордится знаменитыми Косинскими озерами - Белым, Черным и Святым, воды которого по преданию исцеляют от различных болезней. Единственное, что вредит экологии рассматриваемых районов, – это близость МКАД с интенсивным движением. Также отрицательное воздействие оказывают западная роза ветров и большие промышленные зоны на территории ВАО, но влияние этих факторов не столь значительное.

Транспортная же ситуация в этих районах не самая лучшая. Во-первых, ни в одном из них нет станций метрополитена, «поэтому жители Новокосино и Косино-Ухтомского районов доезжают до метро Новогиреево или Выхино, а оттуда едут на автобусах или маршрутках, - рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», - причем стоит отметить, что эти спальные районы плотно застроены многоэтажными домами, поэтому в утренние часы пик благополучно занять посадочные места в автобусах могут только жители конечных остановок».

К тому же станция метро Выхино относится к одной из самых перегруженных линий – Таганско-Краснопресненской. Жителям района Восточный в сравнении даже повезло, потому что туда можно попасть от менее загруженных станций – Черкизовской или Первомайской. Радует лишь то, что по этим направлениям курсирует множество маршрутов, а путь от вышеуказанных станций метро до рассматриваемых районов занимает без учета пробок не более 20 минут. Вот только без пробок дело обходится редко - МКАД, Рязанский проспект, Новоухтомское и Щелковское и Носовихинское шоссе, по которым едет транспорт, считаются крайне загруженными.

Относительно неплохой транспортной доступностью, если сравнивать районы между собой, отличается, пожалуй, Косино-Ухтомский. Во-первых, сюда можно добраться и от станции метро «Выхино», и от станции «Новогиреево», а во-вторых, на электричке – до станций Ухтомская и Косино.

Но в скором времени лучшим с точки зрения транспортной доступности обещает стать Новокосино, где ситуацию спасет метро. «В настоящий момент продлевается Калининская линия от станции «Новогиреево» в район Новокосино, - напоминает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». - Открытие станции запланировано на начало 2012 г.» Вслед за Новокосино метро должен обзавестись и район Косино-Ухтомский (в частности Кожухово): «В ближайшем будущем планируется строительство участка метро Новокосино - Кожухово с тремя станциями, протяженностью 7,63 км, а также строительство депо «Кожухово», - сообщает Екатерина Мошечкина («Азбука жилья»). Но открытие станции в Кожухове состоится не раньше 2020 г. А о метро в районе Восточный пока даже не ведутся разговоры.

Преобладающая вторичка
В районах Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный более активен вторичный рынок. Правда, на нем довольно много относительно новых домов, особенно в Новокосино. Первая массовая застройка в этом районе проходила в 1980-90-х гг., тогда здесь преимущественно возводились внешне непривлекательные панельные многоэтажки с малогабаритными квартирами неудобных планировок. А вторая волна активного строительства в Новокосино пришлась на 2000-х гг., в результате появились более комфортабельные дома с улучшенными планировками. На вторичном же рынке этого района представлены и те, и другие: «По нашим данным практически все выставленные на продажу объекты вторичного рынка (около 93%) расположены в панельных строениях. Из них более половины - 59% - это квартиры в панельных домах с улучшенной планировкой и 41% - в типовой панели», - сообщает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». А средняя стоимость квадратного метра по ее оценкам составляет 115,3 тыс. руб.

Чуть меньшую цифру - 107 500 руб. – называет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). По ее мнению, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новокосино начинается от 5 млн. руб., двухкомнатной - от 5,9 млн. руб., а трехкомнатной – от 7,3 млн. руб.

Очень близка к этому показателю и цифра, которую показывает он-лайн сервис нашего журнала «Цены на жилье по районам и станциям метро» - 106 тысяч рублей.

Дмитрий Таганов («Инком») приводит следующие примеры: «За 4,6 млн. руб. можно приобрести «однушку» в панельном доме на ул. Новокосинской. Ее площадь составляет 36 кв. м, а площадь кухни – 10 кв.м. За 6,8 млн. руб. предлагается двухкомнатная квартира в панельном доме на ул. Суздальской площадью 53 кв. м (кухня – 8 кв.м). А за 8 млн. рублей покупатель может себе позволить себе «трешку» на ул. Новокосинской. Площадь квартиры составляет 75 кв. м, а площадь кухни – 10 кв.м». По его мнению, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новокосино - 4,5 млн. руб., двухкомнатной - 6,3 млн. руб., а трехкомнатной - 7,9 млн. руб., причем основными покупателями жилья здесь становятся молодые семьи и приезжие из других регионов России, желающие жить в столице.

Вторичный рынок Косино-Ухтомского района не однороден. В микрорайонах Старое Косино и Ухтомский, включающих в свой состав территории поселка Ухтомский, деревень Косино и Руднево, много хрущевок, типовых панелей и даже частной, в том числе деревянной застройки, преимущественно нуждающейся в ремонте. В то же время микрорайон Кожухово, где активное массовое строительство велось в 2007-2009 гг., застроен типовыми панельными домами относительно новых серий - П-44-Т, П-46-М, И-155. В некоторых из них еще есть нераспроданные квартиры, относящиеся к первичному рынку.

«Предложение вторички в Косино-Ухтомском районе не велико, - утверждает  Люция Казимир («МИЭЛЬ»), - наибольшая доля продаваемых квартир - 27% - расположена в кирпичных хрущевках, на втором месте объекты в типовой панели – их 21%. Порядка 18% приходится на панельные строения с маленькой кухней и по 12% - на улучшенную панель и кирпичные дома с малой кухней. Доля остальных категорий не превышает 6%. При этом средний уровень цен в этом районе - 109,2 тыс. руб./кв. м». Например, однокомнатную квартиру в старом панельном доме площадью 38 кв. м с косметическим ремонтом можно купить за 3 млн. руб. Однушка же в улучшенной панели 2006 г. строительства на улице Лухмановской площадью 42 м кв. стоит 4,3 млн. руб. «А по цене около 5 млн. руб. встречаются предложения двухкомнатных квартир в пяти-девятиэтажных домах, по площади сравнимые с однокомнатными квартирами в новых панельных домах (41-45 кв.м.)», - утверждают в пресс-службе компании «НДВ-Недвижимость». Многокомнатных же квартир на вторичном рынке Косино-Ухтомского района единицы и, к примеру, трешку площадью 78 м кв., в 17-этажном панельном доме на улице Татьяны Макаровой с евроремонтом и встроенной кухней предлагают за 7,7 млн. руб.

Средняя стоимость вторички, по данным нашего журнала, в Косино-Ухтомском - тоже около 105-106 тысяч рублей.

Еще меньше объем предложения на вторичном рынке района Восточный, интенсивно застраивавшегося в 1970-90-х гг. типовыми 9-17-этажными панельными домами. Однако, по данным Люции Казимир («МИЭЛЬ»), встречаются и панельные дома улучшенных серий, а средний показатель цен (справочно) - 104,3 тыс. руб./кв. м.

Светлана Бирина (НДВ) называет чуть большую цифру - 106 400 руб./кв.м., и при этом она считает, что по ценам район Восточный очень близок к Новокосино. «Но хотелось бы отметить, что Новокосино пользуется большим спросом, нежели Восточный», - говорит эксперт. Наш сервис «Цены на жилье по районам» опять-таки очень близок к цифрам риэлторов – 106 тысяч рублей.

Новые объекты
Строящихся новостроек в районах Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный на сегодняшний день нет, но новые квартиры пока еще предлагаются в микрорайоне Кожухово, где в 2009 г. были сданы типовые панельные новостройки эконом класса. «В настоящий момент в продаже остались последние квартиры», - сообщает Ольга Гусева («Домостроитель»), - к примеру, однокомнатная квартира площадью 40,1 м кв. стоит чуть больше 4 млн. руб., а трехкомнатная площадью 86 кв.м. – около 7,5 млн. руб.».

«Однокомнатная квартира с муниципальной отделкой стоит от 4,2 млн. руб., а без отделки, но с ключами - от 3,9 млн. руб.», - добавляет Светлана Бирина («НДВ»). Причем, у квартир в новостройках Кожухово есть существенный плюс - преимущественно они уже оформлены в собственность. Однако на такие квартиры цены немного выше. Как сообщили в пресс-службе «НДВ-Недвижимость», однушки в собственности, но без ремонта стоят  4-5 млн. руб., а с хорошим ремонтам – от 5 млн. руб. Цены на «двушки» площадью около 52-54 кв.м. без отделки начинаются тоже от 5 млн. руб., на квартиры с ремонтом - от  7 млн. руб. А по цене свыше 7 млн. руб. можно приобрести трехкомнатную квартиру общей площадью 74-76 кв.м.

И как утверждает Светлана Бирина, спрос на данный район Москвы устойчивый, ведь цены здесь в общем-то сравнимы с Московской областью, поэтому если есть желание обзавестись жильем в Кожухово, то откладывать не стоит.

В скором будущем, возможно, квартиры в новостройках можно будет купить и в районе Восточный. После долгих лет обсуждений, споров с местными жителями и протестов активной общественности в 2009 г. был принят проект реконструкции района, согласно которому в Восточном будет построено 195,7 тыс. кв. м нового жилья. Планируется сохранить и отреставрировать малоэтажную жилую застройку в центре района, имеющую историческую ценность, и снести целый квартал 4-этажной жилой застройки в восточной части поселка, построив на его месте три группы 12-13-14-этажных современных домов с подземными гаражами. Также будут возведены дома на свободных участках, и обогатится инфраструктура района: у двух школ появятся пристройки, откроются новый детский сад на 220 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, воскресная школа, предприятия торговли и бытового обслуживания шаговой доступности, а также предусмотрено озеленение района, организация открытых спортивных и детских площадок и площадок для выгула собак и реконструкция действующего стадиона. А начало реализации данного проекта запланировано на 2011 год.

Цены, инвестиции и перспективы
Районы Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный вряд ли можно назвать очень привлекательными районами столицы, ведь они значительно удалены от центра и не имеют своих станций метро, к тому же застраивались и застраиваются в основном лишь типовыми панельными домами. «Вследствие этого цены на квартиры здесь почти самые низкие в Москве. Дешевле жилье предлагается только в удаленном от МКАД Зеленоградском административном округе», - утверждает Мария Большакова.

Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в исследуемых районах приведена в таблице, предоставленной компанией «Азбука жилья». В июне 2010 г. она составила от 103,6 тыс. руб. в Восточном до 114,4 тыс. руб. в Новокосино. «И это на 12-20% дешевле, чем в среднем по ВАО и на 30-35% ниже, чем в целом по Москве», - говорит Мария Большакова, причем за время кризиса жилье в рассматриваемых районах потеряло около 20%, что больше, чем недвижимость в столице в целом и в ВАО.

Ольга Агуреева

Источник: Metrinfo.ru


Посмотреть все новости ОСАН