вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

Вчера портал аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» уже рассказал о первых итогах прошедшего в Москве открытого аукциона недвижимости, который был организован компанией Penny Lane Realty и аукционным домом LЕCОRT (см. статью «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион». Теперь можно задуматься, что же эти результаты сказали о рынке дорогого жилья.
Первое, что бросается в глаза, – из 33 выставленных лотов было продано семь (см. таблицу в конце статьи). Это составляет примерно 20%. Накануне торгов генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорил о том, что такой показатель результативности он будет считать успехом. В какой-то степени так оно и есть – вряд ли найдется риэлторкая компания, которая реализует по семь элитных объектов за день.
С другой стороны, 80% предложений остались невостребованными. В таблице трудно подробно описать достоинства каждого лота, нет возможности поместить фотографии, но эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» свидетельствуют: плохих среди выставленных объектов не было. Участников аукциона, несмотря на жару, тоже пришло немало – по крайней мере больше, чем число заявленных лотов. Значит, причина отсутствия интереса покупателей кроется в заявленных ценах.
Напомним, что аукцион проводился по двум схемам – английской (на повышение) и голландской (на понижение). Первая достаточно хорошо известна, победителем признается участник, предложивший наивысшую цену. Вторая заключается в том, после объявления стартовой цены аукционист понижает ее с определенным «шагом» (интервалом). Цена может падать до определенного, согласованного с владельцем лота предела (естественно, нижняя планка держится в строжайшем секрете). Первый участник, кто согласился с ценой после очередного понижения, признается победителем. Если же цена опускается до нижней границы, а намерения приобрести объект так никто и не высказал, то лот снимают с аукциона.
Что показательно: две трети объектов торговались именно по голландской схеме (лоты с 12 по 33 в таблице). И если посмотреть на цены отсечения, после достижения которых лоты снимались с торгов, хорошо видно, что в большинстве случаев владельцы были не готовы снижать цены более чем на 10-15%, реже – 20%. Поэтому можно сделать вывод о том, что такой дисконт в нынешних условиях недостаточен. Если в эконом-классе скидка в 10% сейчас является абсолютно нормальной и обычно позволяет объект продать, то элитный и бизнес-классы, видимо, переоценены намного больше. И дисконт для успешных продаж надо давать более существенный.
Второй важный момент. Из семи проданных объектов два находятся на юге (это не московский регион, рынок там живет по своим законам). Еще три – загородные особняки. И только две, собственно, квартиры в Москве.
Говоря о реализованных домах, отмечают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», можно назвать конечные цены вполне гуманными. Дом на Киевском шоссе в 15 км от МКАД (лот №6 в таблице), ушел за $850 000. Особняк на Новой Риге в 19 км от МКАД (лот №21) – за $1,6 млн. До кризиса, по данным исследований загородного рынка АЦ IRN.RU  такие объекты вряд ли стоили меньше $2-3 млн. А уж «поместье» в 44 сотки с домом более 1000 кв.м, проданное в ходе торгов на $3,8 млн, вполне тянуло, скорее всего, на вcе $10 млн.
Таким образом, можно сказать, что востребованными оказались объекты, владельцы которых предусмотрели дисконт в 40-50% по сравнению с докризисными ценами. Конечно, по трем объектам нельзя судить о рынке в целом, но тем не менее, эти примеры очень показательны.
Аналогичным образом можно говорить и о переоцененности дорогих квартир в Москве. Только два из 11 выставленных объектов обрели новых владельцев, причем один из них (лот №4) был продан без борьбы по стартовой цене. А ведь квартирный рынок в Москве – все же основной, это не курортная и даже не загородная недвижимость. Видимо, в сегменте дорогих московских квартир владельцы наиболее стойко удерживают цены. Судя по всему, многолетний PR на тему “Московская недвижимость всегда в цене” настолько врезался людям в память, что они на подсознательном уровне отвергают всякую возможность снижения стоимости своих квартир.
В плане ценности как таковой, наверное, такая точка зрения имеет право на существование, но все-таки нужно понимать, что в денежном выражении стоимость недвижимости вполне способна снижаться. И, как видно из результатов торгов по голландскому методу, дисконта в 10%, а то и 20% (например, лот №17) не хватает, чтобы пробудить интерес покупателей. Поэтому осторожный вывод о переоцененности жилья элитного и бизнес-класса в Москве кажется специалистам www.irn.ru справедливым.

№ п/п  

Лот

Местоположение

Площадь, кв.м

Тип аукциона

Стартовая цена

Конечная цена / цена отсечения

Результат

1

Пентхаус “Созвездие Капитал-1”, с ремонтом

Шаболовка, 23

350

Предаукционная продажа

$2,765 млн

Продан до аукциона

Продан

2

Квартира “Двенадцать месяцев”, Кунцево-2, с ремонтом

Ст.м. «Кунцевская»

189,5

Англ

$1,3 млн

 

Снят

3

Квартира, с ремонтом

Удальцова, 69

78

Англ

$900 000

 

Снят

4

Квартира “Созвездие Капитал-1”, без отделки

Шаболовка, 23

265,3

Англ

$1,9 млн

$1,9 млн

Продан

5

Дом с участком в 12 соток, газон, с искусственным прудом и беседкой, под финишную отделку

Рублевское ш., Екатериновка

650

Англ

$3,85 млн

 

Снят

6

Дом с участком в 14 соток, лес, под отделку

Киевское ш., Акиньшино, 15 км от МКАД

316

Англ

$600 000

$850 000

Продан

7

Дом с участком 18 соток, поле, под отделку

Рублево-Успенское ш., Подушкино, 9 км от МКАД

637

Англ

$1,3 млн

 

Снят

8

Дом с участком 20-27 соток, парк, под ключ с мебелью, газ по границе

Киевское ш., Рассказовка, 7 км от МКАД

300

Англ

$2 млн

 

Снят

9

Дом с участком 43,8 сотки, лес, под отделку

Рублево-Успенское ш., Николина гора, 24 км от МКАД

1114

Англ

$3 млн

$3,8 млн

Продан

10

Квартира в апарт-отеле “Сады морей”, вид на море, без отделки

Геленджик, 100 м до моря

110,8

Англ

$650 000

$750 000

Продан

11

Пентхаус в клуб-отеле “Вилла Елена”, под ключ, мебель

Крым, Ялта, Набережная, 20 м до моря

255

Англ

$3,8 млн

 

Снят

12

Квартира с ремонтом, камин в гостиной, 3 с/у, люстра “Сваровски”

Тверской б-р, 9

248,1

Голл

$5,9 млн

$5,6 млн

Снят

13

Квартира, 2 этажа, с ремонтом

Проезд Загорского, 11 (м “Кунцевская”)

265

Голл

$3,975 млн

$3,5 млн

Продан

14

Квартира без отделки

Филипповский пер, 8

223

Голл

$4,1 млн

$3,8 млн

Снят

15

Квартира с ремонтом, джакузи, 2 с/у, м/место в подземном паркинге закреплено за квартирой

1-й Зачатьевский пер., 6

122

Голл

$2,5 млн

$2,2 млн

Снят

16

Квартира “Венский дом”, три уровня, с ремонтом из натуральных материалов, мебель

1-й Неопалимовский пер, 8

314

Голл

$10,55 млн

$9,85 млн

Снят

17

Квартира (двухуровневый пентхаус с ремонтом), антикварная мебель, вид на Москву-реку, парковки нет

Наб. Тараса Шевченко, 1

200

Голл

$5 млн

$4 млн

Снят

18

Пентхаус без отделки

Талалихина ул., 8

443

Голл

$3,55 млн

$2,85 млн

Снят

19

Дом с участком 15 соток, парк, два строения, под ключ, мебель

Новорижское ш., Петрово-Дальнее, 15 км от МКАД

300 + 300

Голл

$3,1 млн

$2,6 млн

Снят

20

Дом с участком 30 соток, лес, под ключ, мебель, банный комплекс, дом для обслуживающего персонала

Киевское ш., Новоглаголево, 35 км от МКАД

580

Голл

$4 млн

$3,65 млн

Снят

21

Дом с участком 21 сотка, поле, беседка, свой причал, вид на воду, под отделку

Новорижское ш., Новинки, 19 км от МКАД

500

Голл

$2 млн

$1,6 млн

Продан

22

Дом с участком 95,5 соток, лес, автополив газона, беседка с винным погребом, японский сад камней, водопад, речка, пруд, гараж на 2 а/м и снегоход, здание с резервной котельной и электрогенераторной, под ключ, мебель

Рублево-Успенское ш., Николина гора, 24 км от МКАД

720

Голл

$10 млн

$8,2 млн

Снят

23

Дом с участком 13 соток, парк, под ключ, мебель, беседка-барбекю

Рублево-Успенское ш., Горки-2, 15 км от МКАД

700

Голл

$4 млн

$3,5 млн

Снят

24

Дом с участком 48 соток, парк, под ключ, эксклюзивная мебель

Рублево-Успенское ш., Николина гора, 24 км от МКАД

900

Голл

$12 млн

$11 млн

Снят

25

Дом с участком 37 соток, парк, под ключ, мебель Франческо Малон, заложены фонтан и фундамент под баню

Осташковское ш., Терпигорьево, 9 км от МКАД, поселок “Ореховая бухта”

800

Голл

$4,8 млн

$4 млн

Снят

26

Дом с участком 20 соток, лес, освещение, русская баня, дом для персонала

Рублево-Успенское ш., поселок “Успенские дачи-1”, 19 км от МКАД

570

Голл

$4,15 млн

$3,45 млн

Снят

27

Квартира в комплексе Ideal House

Сочи, Бытха, 300 м до моря

88

Голл

$370 000

$310 000

Снят

28

Квартира в комплексе Ideal House

Сочи, Бытха, 300 м до моря

77,5

Голл

$367 000

$300 000

Продан

29

Пентхаус в комплексе “Волна”, без отделки

Сочи, Депутатская ул., 2, 70 м до моря

556

Голл

$7,5 млн

$6 млн

Снят

30

Квартира в комплексе “Волна”, полностью отделана и меблирована

Сочи, Депутатская ул., 2, 70 м до моря

82

Голл

$1 млн

$800 000

Снят

31

Квартира в комплексе “Лагуна”, ввод в эксплуатацию в конце 2011 г.

Крым, Гурзуф, 10 м до моря

112,8

Голл

$680 000

$540 000

Снят

32

Квартира в комплексе “Лагуна”, ввод в эксплуатацию в конце 2011 г.

Крым, Гурзуф, 10 м до моря

49,9

Голл

$274 000

$210 000

Снят

33

Квартира в комплексе “Омега” с отелкой и мебелью

Крым, Ялта, Приморский парк, 200 м до моря

108

Голл

$760 000

$650 000

Снят

Источник: Индикаторы рынка недвижимости


Посмотреть все новости ОСАН