вход для участников проекта osan
 
 
    ? 

регистрация
коммерческая недвижимость продажа загородной недвижимости земельные участки продажа квартир коттеджные поселки
загородная недвижимость в аренду зарубежная недвижимость квартиры в аренду готовый бизнес


Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы

Многие покупатели, желая сэкономить, рассматривают предложения незаконченного строительства, к примеру, недостроенного коттеджа. Специалисты предупреждают, что объект незавершенного строительства может продаваться по различным причинам. Если владельцу попросту не хватает денег для окончания строительства - это не плохо. А вот если он забросил стройку в результате возникших проблем с урегулированием вопросов с проведением коммуникаций и пытается продать вам этот объект, то данная ситуация является не очень благоприятной для вас и может нести в себе массу проблем.
 
«Недострой»
 
Слово «Недострой» на рынке загородной недвижимости означает отдельно стоящие дома, приостановленные на определенном этапе строительства, которые, в силу определенных обстоятельств организация или хозяин не желает достраивать. Как утверждает Светлана Кондачкова, которая является управляющим партнером компании «Urban Realty», есть и плановое незавершенное строительство, когда инвестор на земельном участке устанавливает блок с крышей для дальнейшей реализации в качестве «полуфабриката». Подобные предложения сегодня можно встретить часто. Такие дома можно приобретать не переживая, естественно при условии полного пакета юридически чистых документов. По оценкам экспертов компании «Penny Lane Realty», сегодня на рынке загородной недвижимости, приблизительно 4.400 объектов из категории «земля с подрядом по инвестиционному контракту», которые и называются «недострой». Владельцем такого проекта может быть как физическое, так и юридическое лицо. По оценкам специалистов, зачастую, «недострой» продают физические лица. Классический вариант выглядит таким образом: человек, имеющий средний достаток неправильно рассчитал свои материальные возможности и захотел возвести большой коттедж.
 
Когда у него закончились деньги, он вынужден был либо выставить дом на продажу либо отсрочить строительство на неопределенный срок, - приводит пример Людмила Ежова, являющаяся исполнительным директором компании «Терра недвижимость». По мнению эксперта, количество объектов незавершенного строительства на загородном рынке вторичного типа составляет от десяти до пятнадцати процентов от общего числа предложений. Сам по себе «недострой» - это коробка с крышей без какой-либо отделки и ремонта, зачастую, даже без окон. Объект, выставленный на реализацию в подобном виде весьма проблематично классифицировать, хотя основополагающие характеристики, на которых основывается классификация загородного недвижимого имущества, остаются неизменными, в частности: размер земли, площадь коттеджа, стройматериалы, дизайнерское решение, расположение. Редко, объекты незавершенного строительства продают строительные компании. В результате сложного экономического положения, застройщики, подобным образом, стараются избавиться от проекта или ищут дополнительного инвестора для окончания строительных работ, рассказывает Наталья Манько, являющаяся начальником коммерчески-экономического отдела компании «Велес капитал девелопмент».
 
К примеру, недавно на реализацию был выставлен проект, находящийся на Дмитровском направлении, в непосредственной близости к загородному поселку Сорочаны. В проект входил земельный участок на пять гектаров, на которых должны были разместиться 37 домов. Строительная компания смогла построить только 6 домов, приняв решение реализовать проект по оптовой схеме. Но, следует заметить, что реализация объектов незавершенного строительства для компании это крайность из-за низкой рентабельности и возможной потери существенного количества денежных средств, утверждают эксперты. Как рассказывает Ильи Ануров, являющийся генеральным директором компании «RCF Capital Trust», гораздо более распространенной является ситуация, когда возведено определенное число домов, но работы по проведению инженерно-технических коммуникаций еще не завершены, к примеру, электроснабжение уже есть, а газа нет. Если потенциальные препятствия для будущего строительства отсутствуют, объекту присваивается статус «на этапе строительства». Приобретение дома на данном этапе является выгодным и характеризуется минимальными рисками, - рассказывает Екатерина Орлова, являющаяся маркетинговым директором компании «АИН девелопмент».
 
Приобретение дома полуфабриката
 
Объекты незаконченного строительства реализуются, так же как и готовые дома. По мнению Натальи Манько, эксперта компании «Велес капитал девелопмент», привлекательными особенностями объектов незавершенного строительства перед иными объектами жилой недвижимости являются: расположение, наличие инженерных и технических коммуникаций, размер земельного участка и его статус, потенциальные обременения, качество используемых стройматериалов и так далее. Большинство покупателей инвестируют средства в такие объекты, дабы довести их до ума с дальнейшей продажей. Но такие инвесторы, как правило, ищут дома, находящиеся на завершающих этапах строительства или подготовленные под отделочные работы внешнего и внутреннего типа, - рассказывает Людмила Ежова, эксперт компании «Терра недвижимость».
 
Перед непосредственным принятием решения в пользу подобного объекта, Андрей Вяткин, являющийся исполнительным директором компании «Маршал Эстейт», рекомендует грамотно оценить предложение. Изначально необходимо провести оценку соотношения цены и качества, затем очень тщательно изучить объект незавершенного строительства и если это необходимо осуществить экспертизу конструкционных особенностей. Это обуславливается тем, что потенциал получения скрытых проблем на заключительной стадии намного выше, чем решение подобных вопросов при строительстве. Если проект коттеджа, предложение, пакет документов, технологичные решения строительства, стройматериалы и остальные характеристики устраивают потенциального покупателя, а коттедж построен не так давно и не был подвергнут агрессивному влиянию окружающей среды, - его можно смело приобретать, утверждает Светлана Кондачкова, эксперт компании «Urban Realty». К слову, не имеющая защиты кладка из кирпича рушится со скоростью от пяти до восьми рядов ежегодно, каркас из железобетона вместе с перемычками и перекрывающими плитами теряет характеристики прочности под влиянием климатических условий, - рассказывает Денис Измайлов, являющийся руководителем отдела загородного недвижимого имущества компании «Century 21 Street Realty».
 
Екатерина Орлова, эксперт компании «АИН девелопмент» утверждает, что решение о приобретении необходимо принимать исходя из определенной ситуации – один момент, если у продавца закончились денежные средства и он не может закончить строительство и совсем другой момент, если причина скрыта в потенциальных недостатках земельного участка и других дефектах. По мнению эксперта, одним из популярных признаков строения с вышеописанными проблемами является продолжительный срок реализации, например, когда коттедж продавался в таком виде более двух лет, и в особенности, если весь этот период он находился в замороженном виде. Илья Ануров, эксперт компании «RCF Capital Trust» рекомендует воздерживаться от подписания договора в той ситуации, если потенциальный покупатель обладает достоверными данными о том, что в загородном поселке есть проблемы с проведением коммуникационного оборудования. К примеру, этот процесс противоречит определенным юридическим и законодательным нормативам и вследствие этого местная администрация не может согласовать данный вопрос. Иными словами, если объект является неликвидным и несет в себе определенным проблемы, лучше воздержаться от его приобретения.
 
Цена домовладения в заселенном жилом комплексе или загородном поселке на заключительной стадии строительства в значительной степени выше стоимости дома в строящемся проекте, - рассказывает Людмила Ежова, эксперт компании «Терра недвижимость». В результате этого, покупатель испытывает существенные материальные затраты на покупку дома, но минимизирует риски продолжительного строительства, что в особенности актуально в нынешних условиях. Для грамотной оценки разницы в стоимости готового дома и «недостроя» необходимо воспользоваться аналогией. Иными словами, необходимо сравнить по стоимости загородные поселки в одном направлении и одном сегменте, которые находятся на разных стадиях строительных работ. По информации экспертов, среднестатистическая стоимость квадратного метра жилой площади в загородных поселках, построенных на 70 процентов, выше среднестатистической стоимости квадратного метра в загородных поселках, построенных на 40 процентов. Разница в стоимости, в данной ситуации, составляет от 15-ти до 25-ти процентов.
 
К примеру, сравнивая стоимость загородного коттеджа в загородном поселке «Павлово 2», строительство в котором завершено на 80 процентов, с проектом «Millennium Park», находящегося на средней стадии строительства, разница в стоимости квадратного метра жилой площади составляет 16,5 процентов. В другом загородном поселке под названием «Чистые Пруды 2», который находится в 14-ти километрах от МКАД по Новому Рижскому направлению, среднестатистическая стоимость квадратного метра жилой площади сопоставима со средней ценой квадрата в уже законченном поселке «Павлово», который находится на аналогичной удаленности. А в сравнении со строящимися загородными поселками «Millennium Park» и «Monte Ville» среднестатистическая стоимость квадратного метра в этом поселке выше на 40 процентов. Если проценты перевести в денежный эквивалент, то получиться, что, среднестатистическая стоимость квадрата жилой площади в уже построенном коттедже по Новому Рижскому направлению составляет 5,8 тысяч долларов, а в возводимом 4025 долларов. Эту информацию представили эксперты компании «Терра недвижимость».
 
По данным Натальи Манько, из компании «Велес капитал девелопмент», стоимость объекта незавершенного строительства формируется из цены на землю, коммуникационного оборудования, себестоимости стройматериалов и осуществленных на время реализации работ. Чаще всего, итоговая стоимость предложения оказывается ниже настоящей стоимости, так как, владельцу приходится предлагать дисконты для нахождения покупателя, который будет заниматься окончанием строительства. Светлана Кондачкова, эксперт компании «Urban Realty» рассказывает, что значительное влияние на стоимость оказывает площадь незавершенного строительства и возраст. К примеру, если на земельном участке в шесть соток стоит коробка, имеющая площадь пятьсот квадратов, возраст свыше семи лет и без кровельного материала, то это настоящее обременение земли. Пару тройку циклов промерзания и оттаивания могут сделать из объекта незавершенного строительства обыкновенный мусор, - дополняет коллегу Александр Рыков, являющийся маркетинговым директором управления загородной недвижимостью компании «Penny Lane Realty». В данной ситуации при формировании стоимости учитывается цена на землю и коммуникации за минусом финансовых расходов на демонтажные и утилизированные работы.
 
В преимущественном количестве ситуаций земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, стоит дороже, чем свободный надел, так как на этой земле уже было проведено определенное количество работ. Хотя, порой, разница в стоимости является минимальной, - говорит Илья Ануров, эксперт компании «RCF Capital Trust». По информации Дениса Измайлова из компании «Century 21 Street Realty», загородный рынок недвижимого имущества знает и противные ситуации, когда 600 метровые коттеджи, расположенные в превосходных уголках живописной природы, но построенные в соответствии с неудачным проектом, покупатели новыми владельцами с целью сноса. В данной ситуации, стоимость сотки земли не трансформируется в стоимость построенных жилых квадратов. Зачастую, это наблюдается в дорогостоящем рыночном сегменте, например, на Рублево-успенском, Новом Рижском и Минском направлениях, а также в старых дачных поселках. В более недорогих рыночных сегментах просматривается обратная ситуация. Земельные участки с объектами незавершенного строительства в одном и том же загородном поселку стоят дороже аналогичных участков, но без дополнительных строений, - рассказывает эксперт.
 
Заключение сделки

В той ситуации, если потенциальный покупатель принял решение купить «недострой», особенных сложностей в подписании такой сделки нет, но есть некоторые тонкости, - рассказывает Людмила Ежова, эксперт компании «Терра недвижимость». Например, если земельный участок находится в аренде, то оформить право собственности на него можно только после окончания строительных работ. При дальнейшей реализации необходимо будет продавать объект незавершенного строительства отдельно, и решать вопрос с переуступкой прав на аренду. По утверждению Александра Рыкова, специалиста компании «Penny Lane Realty», чтобы сделка была реальной, необходимо заключить строительно-подрядный договор и документально его подтвердить. Только в этой ситуации, объект незаконченного строительства можно будет зарегистрировать в картографическом департаменте гос.регистрации. Для прохождения государственной регистрации требуется представить пакет документов о праве на земельный участок, а также проектную и сметную документацию на объект.
 
Если подрядный договор отсутствует, то необходимо подписать соглашение купли продажи земельного участка, а строение зарегистрировать на нового владельца после конечной постройки по соответствующей декларации или паспорту относительно предназначения земли, - поясняет эксперт. Илья Ануров, эксперт компании «RCF Capital Trust» рассказывает о правильном оформлении объектов незавершенного строительства. Для этих целей необходимо пригласить представителя бюро технической инвентаризации, который произведет осмотр объекта и составит технический паспорт, в котором запишет его как «недострой». В данной ситуации, если потенциальный покупатель обнаружит определенные проблемы в объекте незавершенного строительства, он может предъявить соответствующие претензии строительной компании или бывшему владельцу. Ничего ужасающего в приобретении «недостроя» нет, если пакет документов в порядке, все вопросы урегулированы и отсутствуют проблемы с инженерно-техническими коммуникациями. Главная тонкость состоит в том, что все это необходимо проверять самым тщательным образом, а не в спешном порядке искать денежные средства в надежде заключить выгодный договор, который, разумеется, окажется выгодным, если подписать его с умом.

Источник: Горячая линия недвижимости


Посмотреть все новости ОСАН